El IRPH, el índice más polémico del sistema hipotecario español, es también, el menos comprendido y como advirtió el Banco de España hace ya treinta años, el que nunca debió utilizarse sin corregir su propia distorsión interna
José Antonio Gómez
21/11/2025
En la arquitectura financiera de cualquier país, los índices de referencia hipotecarios cumplen un
papel invisible pero decisivo: determinan cuánto pagan millones de familias
por su vivienda. En España, mientras el Euribor se ha
convertido en la brújula común para medir el precio del dinero en el mercado
interbancario, existe otra referencia, el IRPH, cuya lógica
escapa tanto a consumidores como a buena parte del ecosistema judicial. Y lo
que es peor: su estructura matemática contiene una trampa silenciosa que lo convierte en un índice
sistemáticamente más caro que la media del mercado.
Es una anomalía, que el Supremo todavía no ha entendido, que lleva tres
décadas en el centro del sistema hipotecario español, pero que ha permanecido
sorprendentemente ajena al debate público. Una suerte de agujero negro técnico,
inadvertido incluso por abogados y magistrados que han lidiado durante doce
años con litigios que ascienden ya a más de un millón de afectados.
Ni siquiera el informe académico más citado sobre el IRPH, el del doctor
Etxeberria, reparó en este punto. Y, sin embargo, en su Circular 5/1994,
el propio Banco de España lo advirtió
con una claridad que hoy parece profética.
El IRPH no mide lo que parece medir
El IRPH no es, a diferencia del Euribor, una medida del precio al que los
bancos se prestan dinero entre sí. Es una media de lo que los bancos cobran a
sus clientes por sus propias hipotecas: un índice basado en TAEs, no en tipos nominales. Esta es una de las claves
que el Supremo todavía no ha querido comprender con la excusa de que es un
índice oficial publicado en el BOE.
Esto implica una consecuencia elemental: el IRPH incorpora comisiones y gastos, porque la TAE los incluye por
definición. Cuando esa TAE se utiliza a su vez como referencia en nuevos
contratos hipotecarios, a los que se añaden nuevas comisiones, nuevos gastos y,
en algunos casos, diferenciales positivos, el resultado es matemáticamente
inevitable: esas hipotecas serán más caras que la media que se supone debería
reflejar. El índice está contaminado de origen.
En 1994, el Banco de España lo dijo sin ambages: "Su simple
utilización directa como tipos contractuales implicaría situar la tasa anual
equivalente de la operación hipotecaria por encima del tipo practicado por el
mercado. Para igualar la TAE [...] sería necesario aplicar un diferencial
negativo".
El regulador incluso ofreció una tabla con168 casos distintos indicando qué
diferencial negativo debía aplicarse según tipo, comisiones y frecuencia de
cuotas. Las entidades, conociéndolo, no lo aplicaron. Y los consumidores,
naturalmente, no entendieron nada.
El Supremo y la lógica invertida
Doce años de litigios después, el Tribunal Supremo ha sostenido que el
diferencial negativo "iría destinado a asegurar el efectivo conocimiento
del interés medio del mercado". Una interpretación que parece desconectada
tanto de la literalidad de la Circular como de la aritmética más básica. La
tabla del Banco de España no buscaba informar al público: buscaba compensar el
sobrecoste estructural que implica usar un índice expresado en TAE para
préstamos que, a su vez, generan nuevas TAEs.
El diferencial negativo no era un gesto pedagógico; era un corrector
técnico. Y uno que nunca se aplicó.
Segundo coste oculto: la frecuencia de
pago
Pero hay un problema aún más profundo, y aún menos discutido, que
explica por qué el IRPH se comporta como un índice permanentemente inflado: la
periodicidad de las cuotas.
La mayoría de las hipotecas en España se pagan mensualmente. Y en un
préstamo amortizable por el sistema francés, pagar intereses cada mes tiene un
efecto aritmético inequívoco: la TAE resultante siempre es mayor que el tipo
nominal.
El Banco de España lo resume así: "No es equivalente que los pagos se
realicen mensualmente a que se hagan una vez al año. En el caso de los pagos
mensuales [...], la TAE será superior al tipo nominal".
La diferencia puede parecer pequeña, pero no lo es. En el "Análisis Económico-Financiero de las Sentencias del Tribunal
Supremo de 11 de noviembre de 2025 sobre IRPH" publicado por la
plataforma Stop IRPH Gipuzkoa se toma un
préstamo teórico al 6% nominal, sin comisiones ni gastos de ningún tipo. La TAE
no será del 6%, sino del 6,168%. Los números
no admiten interpretación: es pura mecánica financiera.
La tabla de 1994 lo reflejaba con exactitud. Para un préstamo a diez años
con un 1,5% de comisión, el diferencial negativo recomendado variaba así:
· 0,15% para cuotas anuales
· 0,34% para cuotas semestrales
· 0,43% para cuotas trimestrales
· 0,49% para cuotas mensuales
Una escalera perfecta que sigue fielmente la estructura matemática de la
TAE.
En otras palabras: la propia periodicidad del pago implica un sobrecoste
estructural que cualquier índice basado en TAEs arrastra consigo. Y el IRPH,
por su diseño, arrastra todos ellos.
Consecuencia: un índice siempre por encima
de la media
El mismo informe señala que si en un escenario hipotético todos los
españoles pagaran exactamente un 6% nominal en sus hipotecas y no existiera ni
una sola comisión, ni un solo gasto adicional, el IRPH resultante no sería del
6%, sino del 6,168%. Y las hipotecas
referenciadas a él pagarían:
· ese 6,168%,
· más su diferencial (si
no es negativo),
· más sus propias
comisiones y gastos,
· más su propio efecto de
periodicidad.
De ahí que el IRPH, incluso en condiciones ideales, se sitúe siempre por
encima del tipo promedio del mercado. No es una anomalía coyuntural:
es un defecto de fábrica. La advertencia de 1994 no era un pie de
página técnico; era una señal de alarma. Y sin embargo, tres décadas después,
sus implicaciones apenas han penetrado en el debate público.
Un abuso demasiado complejo para ser
evidente
El IRPH es un índice que parece de expertos, pero cuyas consecuencias
negativas recaen sobre consumidores comunes. Su diseño se asienta sobre una
paradoja: se presenta como reflejo del precio medio del mercado, cuando en
realidad lo eleva sistemáticamente. Requiere un diferencial
negativo para no distorsionar el coste real del dinero, pero rara vez lo ha
tenido. Y descansa en la TAE, una herramienta pensada para informar, no para
indexar.
En la industria financiera, los errores de diseño suelen corregirse
rápidamente. En España, el IRPH ha sobrevivido treinta años no porque funcione,
sino porque es opaco. Tan opaco que ni el mercado, ni los reguladores, ni los
tribunales han logrado disipar su niebla conceptual. Su persistencia revela
algo más profundo: una combinación de inercia regulatoria, litigiosidad
creciente y una asimetría de información que sigue favoreciendo a las entidades
y perjudicando al consumidor.
En un país obsesionado con la vivienda en propiedad y desconfiado por
naturaleza de los bancos, no deja de ser irónico que el índice más polémico de
su sistema hipotecario sea, también, el menos comprendido. Y quizá, como
advirtió el Banco de España hace ya treinta años, el que nunca debió utilizarse sin corregir su propia
distorsión interna.
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