23/11/2025 - IRPH: EL SUPREMO ELIGIÓ INDICADORES QUE NO EXISTÍAN CUANDO SE FIRMARON LA MAYORÍA DE HIPOTECAS

En contra de lo que señala el Supremo, los datos TEDR muestran que el IRPH se situaba consistentemente por encima de la media de los préstamos hipotecarios a lo largo de la década de mayor litigio

José Antonio Gómez 23/11/2025

España, a pesar de su pertenencia a la Unión Europea, sigue mostrando una notable dificultad para compararse con sus vecinos cuando se trata de analizar su propio sistema financiero. Esta limitación cultural y técnica reaparece con fuerza en el índice IRPH, el controvertido referente hipotecario que durante años se presentó como una alternativa “estable” al Euríbor. En su reciente sentencia, el Tribunal Supremo ha recurrido a indicadores que, lejos de aportar claridad, revelan una lectura desacertada del mercado hipotecario español y de su historia reciente.

El Supremo propone comparar el tipo nominal de una hipoteca referenciada al IRPH con un indicador europeo apenas disponible desde 2012. Pero precisamente en esa fecha, el IRPH se encontraba en retirada: crecían las denuncias por abusos, las modalidades IRPH Cajas e IRPH Bancos estaban a punto de desaparecer y las nuevas contrataciones caían en picado. Es difícil justificar una comparación estadística que, por definición, no existía cuando se firmaron la mayoría de los contratos afectados. La referencia europea se convierte, por tanto, en un espejo retrovisor que refleja un paisaje que ya había cambiado. Cabe recordar que la primera demanda de nulidad de una cláusula IRPH se presentó en octubre de 2013.

La segunda apuesta del Alto Tribunal consiste en una comparación interna basada en un gráfico del Banco de España titulado “Tipos sintéticos de interés de nuevas operaciones”, que abarca préstamos a hogares y empresas, e incluso créditos al consumo. La elección de este indicador, además de problemáticamente heterogénea, contrasta con la naturaleza del IRPH, que afecta únicamente a hipotecas. Comparar un tipo nominal con un indicador que incluye comisiones, gastos y préstamos personales más caros distorsiona la realidad: el IRPH parece menos oneroso de lo que realmente era para los consumidores. Una mirada más rigurosa a los datos del Banco de España revela series como la 19.4.2, que pondera los tipos de interés exclusivamente de préstamos a la vivienda, expresados en TEDR (Tipo Efectivo Definición Restringida). Este indicador, más cercano al tipo nominal que enfrentan las familias, proporciona una comparación justa y transparente, aunque también requiere ajustar la periodicidad de los pagos.

Al aplicar esta metodología, los resultados son claros. Mientras que el Supremo compara el IRPH con un tipo sintético inflado que incluye gastos adicionales, los datos TEDR muestran que el IRPH se situaba consistentemente por encima de la media de los préstamos hipotecarios a lo largo de la década de mayor litigio, entre 2003 y 2013. Incluso considerando la corrección por la periodicidad de pagos, la disparidad entre el tipo nominal del IRPH y el mercado es evidente. Este desequilibrio estructural refleja un patrón persistente: las familias afectadas pagaban sistemáticamente más que quienes firmaron hipotecas referenciadas al Euríbor.

El error del Supremo no es simplemente técnico; también es institucional. La resolución evidencia una incomodidad del Alto Tribunal con la lógica económica y financiera que subyace a los préstamos hipotecarios. Mientras otros países recurren regularmente a peritos independientes para interpretar productos complejos, en España se espera que los jueces desentrañen fórmulas, índices y circulares bancarias que incluso los analistas especializados consideran complicadas. Esta situación genera decisiones que terminan alejándose de la realidad del consumidor.

El debate sobre el IRPH no es una abstracción académica. Para cientos de miles de hogares, este índice ha significado pagar entre 150 y 300 euros más al mes durante años, una carga significativa en un país donde la renta disponible crece con dificultad. La sentencia del Supremo, al elegir indicadores que suavizan la comparación, invisibiliza ese coste y perpetúa la percepción de que los préstamos referenciados al IRPH eran competitivos cuando, en realidad, eran sistemáticamente más caros que la media del mercado.

La controversia continuará en tribunales europeos y locales, pero la cuestión esencial ya está planteada. Los datos TEDR, más precisos y menos contaminados por gastos y préstamos personales, ofrecen una respuesta clara. Comparando ambos, la realidad es ineludible: el IRPH, tal como se aplicó en España, penalizó sistemáticamente al consumidor.