Una simple ausencia documental, la oferta vinculante previa, puede anular la cláusula de intereses en la hipoteca. El nuevo criterio del Supremo convierte un tecnicismo en un arma jurídica masiva contra el IRPH
La larga batalla judicial en torno al IRPH parecía
encaminada hacia una estabilización favorable a la banca. Durante años, el eje
del litigio giró en torno al llamado control de transparencia,
es decir, a si el consumidor comprendía la carga económica que implicaba
referenciar su préstamo a ese índice. En sucesivas resoluciones, el Tribunal
Supremo consolidó una doctrina que blindaba en buena medida a las
entidades financieras: la mera publicación oficial del IRPH en el BOE era
suficiente para considerar que el índice cumplía las exigencias de transparencia
formal.
Sin embargo, el propio Supremo ha dictado una sentencia, la STS 161/2026, que introduce un giro de gran calado
técnico y estratégico. El desplazamiento no es menor: ya no se trata de
discutir si el índice era comprensible, sino de examinar si la cláusula que lo
incorporaba llegó siquiera a formar parte válida del contrato. El debate
abandona el terreno siempre resbaladizo de la transparencia material y se
adentra en un plano más básico y previo: el control de incorporación previsto
en los artículos 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.
El control de incorporación no evalúa la justicia económica de la cláusula
ni su claridad técnica. La cuestión es si el consumidor tuvo una oportunidad
real y efectiva de conocer esa condición antes de firmar. Si la respuesta
es negativa, la consecuencia no es la nulidad por abusividad ni la sustitución
por otro índice. La cláusula simplemente se tiene por no puesta. Jurídicamente, no existe.
El caso enjuiciado por la STS 161/2026, dictada en febrero de 2026, versaba
sobre un supuesto frecuente en el mercado inmobiliario español: la subrogación
de los compradores en un préstamo promotor al adquirir una vivienda nueva. En
ese contexto, la Sala Primera concluyó que la cláusula referenciada al IRPH no
superaba el control de incorporación porque la entidad financiera no
acreditó haber cumplido con las obligaciones documentales precontractuales que
garantizaban el conocimiento efectivo de las condiciones financieras antes del
otorgamiento de la escritura.
La consecuencia fue de notable severidad. Al considerarse inexistente la cláusula
de intereses remuneratorios, el préstamo quedó sin interés
válido desde su origen. La entidad fue condenada a devolver la
totalidad de las cantidades percibidas en concepto de intereses, junto con los
intereses legales correspondientes. No hubo sustitución del IRPH por el Euríbor
ni recalculación moderada. La ausencia de incorporación válida implicó la
desaparición misma de la obligación de pagar intereses.
La defensa habitual basada en la oficialidad del IRPH resultó, esta vez,
irrelevante para el Supremo. La Sala subrayó que la transparencia es un
análisis posterior y que carece de sentido si antes no se ha superado el filtro
de incorporación. De nada sirve que el índice sea oficial si el banco no puede
demostrar que entregó al consumidor la documentación exigida y que este dispuso
de un tiempo real para examinarla antes de firmar ante notario.
En este punto adquieren protagonismo normas que durante años fueron
consideradas meramente formales: la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 y su
ampliación mediante la Orden Ministerial de 27 de octubre de 1995. Estas
disposiciones imponían obligaciones precisas en la fase precontractual, entre
ellas la entrega de un folleto informativo, la emisión de una oferta vinculante con antelación suficiente y
el derecho del prestatario a examinar el proyecto de escritura en la notaría
durante los días previos a la firma.
La STS 161/2026 revaloriza estas exigencias como elementos probatorios decisivos. Si la entidad no puede
acreditar documentalmente que entregó la oferta vinculante con la antelación
debida, o si la única firma del cliente coincide con el mismo día del
otorgamiento de la escritura, la oportunidad real de conocimiento queda en
entredicho. Y con ella, la propia existencia jurídica de la cláusula.
El cambio de paradigma tiene consecuencias procesales evidentes. Se consolida la inversión de la carga de la prueba:
corresponde a la entidad financiera demostrar que cumplió escrupulosamente con
las obligaciones documentales. El consumidor no tiene que probar que no recibió
la información; basta con que el banco no pueda exhibirla en
forma y plazo.
Desde un punto de vista sistémico, el giro es significativo. Durante años,
la litigación sobre el IRPH se concentró en complejos debates económicos y
estadísticos sobre su evolución histórica frente al Euríbor. Estos debates
siguen siendo válidos, evidentemente, pero es un terreno técnico en
el que las entidades financieras se mueven con ventaja. La STS 161/2026
desplaza la discusión hacia un ámbito más objetivo y verificable: el
cumplimiento estricto de las obligaciones precontractuales.
En términos jurídicos, la diferencia es sustancial. La transparencia admite
grados y ponderaciones; la incorporación válida es binaria. O la cláusula se
incorporó conforme a la ley o no lo hizo. Y si no lo hizo, desaparece. En ese
desplazamiento reside el verdadero alcance de la sentencia: no reabre el debate
económico sobre el IRPH, sino que redefine las reglas del juego
procesal porque el Tribunal Supremo introduce un criterio
formal cuya infracción puede resultar letal para la cláusula de intereses.
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